Para o CFO da MRV (MRVE3), faixa 4 do MCMV veio para ficar: “Talvez este seja o melhor momento da história do programa”

“Talvez estejamos vivendo o melhor momento da história do Minha Casa Minha Vida, do ponto de vista da capacidade de compra do cliente”. Esta é a visão do CFO da MRV (MRVE3), Ricardo Paixão.

Com a faixa 4 do Minha Casa Minha Vida, a exposição da construtora ao programa habitacional agora é praticamente total. Como explica Paixão: “antes cerca de 17% dos nossos produtos ficavam fora do programa, mas agora quase tudo está dentro. Apenas 2% não se encaixam”.

A nova faixa atende famílias com renda mensal entre R$ 8 mil e R$ 12 mil e foi criada graças à liberação de recursos do Fundo Social do Pré-Sal para o programa. 

Contudo, parte do mercado encara esse avanço com ceticismo, devido à incerteza quanto à continuidade do financiamento nos próximos anos. Apesar da aprovação dos recursos no Orçamento de 2025, ainda não há garantias para os anos seguintes, deixando um ponto de interrogação sobre a sustentabilidade do modelo a partir de 2026.

Sobre essas incertezas da faixa 4, Paixão se mostra confiante de que a ampliação veio para ficar e que os recursos do fundo do pré-sal continuarão sendo utilizados para financiar a iniciativa no futuro.

“Acho que todos estão vendo a importância do programa e desse funding, que surge em um momento importante, porque estamos vendo uma situação onde esse financiamento tem o potencial de suprir ou até substituir a falta da caderneta de poupança”, explica o CFO. 

Isso porque a poupança, que também é uma fonte de financiamento para o setor de construção civil, se tornou um recurso escasso diante dos juros elevados no país, segundo o executivo. 

“Com a queda do funding da poupança e o aumento da taxa de juros, a criação da faixa 4 surge como uma resposta a essa realidade, oferecendo um financiamento mais barato do que o disponível no mercado”, explica Paixão. 

Mas ele faz um alerta: “O que pode acontecer é, com um pouco de responsabilidade fiscal [do governo], os juros voltem a cair. Se a Selic ficar abaixo dos 10%, os recursos poderiam voltar para a poupança e o financiamento imobiliário voltaria para um patamar entre 9% e 10%, o que é oferecido pela faixa 4. Nesse caso, ela deixaria de ter tanta importância”.

Confira abaixo os principais pontos da conversa do Seu Dinheiro com Ricardo Paixão, CFO da MRV. 

Os planos para a faixa 4 do Minha Casa Minha Vida

Quando questionado sobre novos projetos voltados para a faixa 4, o executivo diz: “o nosso negócio é de longo prazo. Agora, não estamos comprando terreno para desenvolver projetos na faixa 4 daqui a dois anos”. 

No entanto, ele destaca que a empresa já possui um estoque com terrenos adequados para a nova faixa. “A gente tem bastante coisa no nosso landbank que já é aderente à faixa 4″, explica Paixão. 

A estratégia da MRV tem sido seguir o ritmo de lançamentos já planejados para o ano, mas com uma mudança importante: em vez de basear a contratação e o lançamento de imóveis nos recursos da caderneta de poupança — com o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) — , a empresa se sente ainda mais animada porque o potencial de compra dos clientes cresce com a nova faixa.

“Então, isso faz com que a gente tenha mais apetite para poder lançar os projetos”, explica. 

Ele também afirma que a novidade ganhou os holofotes, mas não é a única que anima o setor: “A gente vê um poder de compra muito bom nas faixas 1, 2 e 3, além da que foi lançada este ano”, diz. Inclusive, o CFO diz que, apesar da importância da ampliação do programa, o foco da empresa hoje está nas faixas 2 e 3. 

O que esperar da MRV daqui para a frente

Sobre o que o investidor pode esperar da MRV daqui para frente, o CFO deixa claro que o objetivo da companhia hoje é retomar a rentabilidade. O guidance para 2025 divulgado pela empresa mostra uma série de iniciativas nesse sentido.

Esses planos vêm no sentido de recuperar a “era de ouro” da empresa, depois de uma severa crise no período pós-pandemia, marcada por uma aceleração da alavancagem e queima de caixa. Ela foi causada por uma combinação de fatores econômicos e operacionais. 

Um deles foi o aumento dos custos de construção civil devido à inflação pós-pandemia — que atingiu um pico de 40% à época. A empresa foi mais conservadora do que deveria ao repassar os custos para os preços finais, o que afetou sua margem de lucro e fez com que tivesse uma rentabilidade menor do que sua média histórica.

A MRV também acumulou uma dívida líquida alta, que se tornou mais onerosa com a elevação das taxas de juros após o período de emergência sanitária.

Agora, a empresa está focada em virar o jogo, e divulgou ao mercado uma série de iniciativas para “enxugar o balanço” e retornar aos tempos áureos. Para tal, foca em três frentes: excelência operacional, alocação de capital e rentabilidade.

Nesta reportagem, você pode conferir mais detalhes sobre os planos da MRV para “enxugar o balanço”.

E o desempenho da Resia? 

Uma das grandes responsáveis pelos problemas da MRV, a Resia ainda representa um grande desafio para a companhia. Trata-se de uma subsidiária nos EUA com foco na construção e venda de prédios residenciais para locação.

A Resia sofreu impactos significativos com o início da elevação das taxas de juros nas terras norte-americanas, o que afetou diretamente seus resultados — enquanto a MRV já vinha sofrendo com os problemas mencionados acima. 

Isso forçou desembolsos maiores do que o planejado pelo conglomerado para realização dos projetos. No primeiro trimestre deste ano, por exemplo, a subsidiária foi um dos grandes destaques negativos do balanço da MRV, na visão do mercado.

Sobre ela, Paixão é direto: “A visão que as pessoas terão da Resia daqui para a frente é bem mais confortável”. Para o executivo, isso deve acontecer por alguns motivos.

O primeiro deles é o foco na desalavancagem — você também pode conferir como a MRV pretende fazer isso no guidance para 2025 nesta reportagem.

“O segundo: temos um modelo bem mais asset light, baseado em algumas cobranças de fee [comissão]. Ou seja, a gente vai receber algumas taxas por incorporação e taxa por construção. Um modelo onde eu tenho menos capital empregado, onde as dívidas são garantidas pelo investidor, e não por nós”.

Assim, o financiamento das obras e projetos não ficará diretamente garantido pela Resia, mas, sim, pelos investidores externos que aplicam dinheiro nela. Isso reduz o risco financeiro para a empresa, que não precisa comprometer seu próprio balanço para garantir as dívidas, transferindo parte do risco para terceiros.

Quando questionado sobre o impacto dos juros elevados nos EUA — que hoje estão entre 4,25% e 4,50% ao ano —, Paixão diz esperar que a taxa básica caia na terra do Tio Sam. 

“A gente tem a expectativa de que os juros caiam por lá. A grande dúvida é quando isso vai acontecer. Como priorizamos a desalavancagem, a gente precisa cumprir o plano de venda dos ativos, e isso vai acontecer independentemente da taxa de juros”, afirma. 

Cabe destacar que o plano para reduzir o endividamento da subsidiária passa pela venda de US$ 800 milhões em ativos, que deve gerar uma desalavancagem da ordem de US$ 480 milhões. 

“Quanto mais baixa a taxa de juros, melhor vai ser, né? Quanto mais a gente conseguir segurar para poder vender os ativos, melhora o valor pelo qual aquele ativo será vendido. Mas a preocupação principal é realmente a desalavancagem da operação norte-americana”, afirma. 

Para 2025, a dívida líquida esperada é de US$ 369 milhões.

E as ações MRVE3? 

Apesar da alta de cerca de 11% no ano, as ações da MRV acabaram ficando para trás no rali das construtoras populares — com empresas saltando até 100% em 2025 —, apesar da recomendação de compra por diversas casas.

Isso se dá justamente por causa dos pontos que levaram a empresa à crise no passado e que estão sendo trabalhados pela companhia ainda hoje.

Basicamente, segundo analistas, o mercado precisa ver uma continuidade na geração contínua de caixa recorrente do core business e a execução do plano de redução da operação da Resia dando resultados consistentes. Até lá, um certo ceticismo paira sobre a ação, o que explica por que ela está para trás no rali.

Para o CFO, o investidor precisa ver para crer. “O investidor brasileiro está muito focado no curto prazo. Por isso, é fundamental que ele veja os efeitos da nossa desalavancagem, o que já vem dando resultados positivos. Quanto à Resia, o que importa agora é observar a execução do nosso plano de desalavancagem, que está sendo seguido conforme o esperado”, afirma Paixão. 

As recomendações para a ação