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Quando o assunto é investimentos em fundos imobiliários, o Patria Investimentos não está para brincadeira. A gestora vem chamando a atenção com uma série de aquisições nos últimos anos, que colocou a casa em uma posição de liderança no mercado.
Só nos últimos dois meses, o Patria anunciou a aquisição do portfólio da Genial Investimentos, com R$ 2,5 bilhões em ativos, e da Vectis Gestão, que possui R$ 1,6 bilhão sob gestão. Com as operações, a gestora passará de R$ 24 bilhões na carteira para R$ 28 bilhões.
A história de destaque no setor imobiliário é recente. Em entrevista ao Seu Dinheiro, Rodrigo Abbud, sócio e head de Real Estate do Patria Investimentos, conta que os primeiros passos para a consolidação dos negócios no setor foram dados ainda em 2021.
Na época, a gestora realizou uma oferta pública inicial (IPO) na Nasdaq, em Nova York. “Com o IPO, a estratégia era ter um negócio extremamente representativo no setor imobiliário, inclusive no Brasil”.
Os planos do Patria renderam frutos além do esperado, colocando a gestora como a maior asset independente do país.
“A nossa estratégia é ser um player relevante nas diferentes classes de ativo em que a gente investe. Mas também não estamos buscando liderança só pela liderança, volume só pelo volume. Estamos preocupados com a geração de retorno, de resultado, e a comunicação com o cotista. É isso que vai nos propiciar ser um gestor que gera diferencial”, disse.
Agora, com os novos fundos imobiliários no portfólio, o Patria Investimentos já mira nos próximos passos. Segundo Rodrigo Abbud, a gestora dobrou a aposta e ampliou sua estratégia até 2027 — e contou ao Seu Dinheiro o que os investidores podem esperar daqui para frente.
Após o IPO na Nasdaq, em 2021, o Patria passou a implementar uma estratégia de expansão com um prazo de três anos. Os planos da gestora culminaram na aquisição de 50% da VBI Real Estate em 2022.
Na visão de Abbud, esse foi um dos movimentos mais importantes para a estruturação do Patria. Isso porque a VBI já possuía um longo histórico no setor. Fundada em 2006, era uma das gestoras mais antigas no mercado.
“O Patria tinha uma preocupação: a gente não queria avançar no segmento imobiliário sozinho. Queríamos executar através de uma parceria com alguém que já estava há muito tempo no mercado”, explica. “A aquisição do VBI foi o início de tudo”.
Após essa aquisição, o Patria alinhou a estratégia e passou a avançar nas aquisições. Em 2023, realizou mais uma adição de peso ao portfólio: o Credit Suisse Hedging-Griffo (CSHG), gestora de fundos imobiliários controlada pelo Credit Suisse no Brasil.
“A compra do Credit Suisse foi outro ponto de virada para o Patria. As duas aquisições eram movimentos mais estratégicos e relevantes, porque envolviam a mobilização de time. A VBI trouxe 50 pessoas, o Credit trouxe outras 26. Então, eram plataformas, não eram só fundos”, avalia o sócio.
Assim, o Patria chegou a 2024 com R$ 24 bilhões de ativos sob gestão e decidiu dobrar a aposta. “Chegamos entre as maiores gestoras do país. Agora, a questão era como se manter ali. Então, determinamos que a nossa estratégia até 2027 seria de crescimento orgânico onde já possuímos destaque, e avançar em oportunidades de aquisição naqueles setores em que não tínhamos tanta relevância”.
Apesar do portfólio de peso, a gestora ainda não possuía fundos imobiliários no segmento de shopping centers listados em bolsa. Além disso, Abbud avalia que havia um desequilíbrio na carteira em relação aos FIIs de papel — aqueles que investem em títulos ligados ao mercado imobiliário. Isso porque dos R$ 24 bilhões de ativos sob gestão, apenas R$ 5 bilhões eram fundos de papel.
Com um cenário de alta de juros, em que a Selic está em 15% ao ano, e um momento desanimador para os investidores de FIIs, o Patria enxergou uma oportunidade única de compra.
“O mercado está fechado, e nós não temos captação aqui para fazer. Mas se o Patria, com todo esse porte, não tem, imagina o restante do mercado”, opina Abbud.
Assim, a gestora percebeu a criação de um ambiente propício para negociar a compra de portfólios inteiros. “Se o mercado estivesse bom, a Genial não iria discutir a venda dos ativos”, avalia Abbud, fazendo referência à compra de seis fundos imobiliários da gestora.
A aquisição, realizada no fim de maio, marcou a estreia do Patria no segmento de shopping centers.
Já em relação à compra da Vectis Gestão, anunciada em junho, o objetivo era avançar no setor de crédito imobiliário, que ainda apresentava uma participação menor na carteira.
“O Vectis Juros Real (VCJR11) é o grande fundo deles, que tem R$ 1,4 bilhão em patrimônio líquido em crédito. Então, com a aquisição, a gente teve um crescimento bastante sensível no crédito com uma movimentação só”, afirmou o sócio da gestora.
Além disso, Abbud destaca que a estrutura da Vectis é compatível com a estratégia do Patria, que busca fundos com gestão ativa.
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É hora de arrumar a casa
Após os últimos anúncios, o gestor adianta que o Patria não pretende avançar em novas fusões e aquisições (M&A).
“A gente vai ver cada vez menos operações de compra. A nossa prateleira de produtos está cada vez mais completa, então não há necessidade de incorporar mais ativos. Agora é questão de organizar a casa”, afirma Abbud.
Na visão do sócio, após as transações, o Patria terá muitos fundos imobiliários e precisará passar por uma consolidação dos ativos que foram adicionados na carteira no último mês.
“A gente não quer tantos FIIs. O objetivo do Patria é ter um bom número de fundos, mas que seja possível descrever a estratégia de cada um deles e sem que haja conflito”, explica Abbud.
Desde a aquisição dos ativos da Genial Investimentos, o Patria passou a ter FIIs que competem entre si pelos mesmos ativos e apresentam uma estratégia similar.
Um dos exemplos são os fundos imobiliários VBI CRI (CVBI11), VBI Rendimentos Imobiliários I (BARI11) e o recém-adquirido Plural Recebíveis Imobiliários (PLCR11), que são três FIIs que investem em Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRIs).
“É mais benéfico para o cotista e para o gestor a consolidação em um grande fundo do que ter vários pequenos”, opina.
Vale lembrar que, quanto maior o FII, maior a sua liquidez, já que é negociado em maior volume na bolsa. Além disso, o porte do ativo reduz o impacto das operações de compra e venda sobre o preço das cotas.
De olho no horizonte: novos passos para o Patria
A redução das operações de aquisição não quer dizer que a estratégia da gestora tenha chegado ao fim. Segundo o sócio, o Patria vai continuar apostando no crescimento orgânico, por meio de emissões de cotas.
Para isso, Abbud avalia que a consolidação dos fundos imobiliários em ativos maiores é fundamental. Isso porque a alta de juros e inseguranças no radar do mercado vêm drenando o apetite dos investidores. Porém, em um cenário de melhora, “os fundos grandes são os primeiros a reagir”, afirma.
Dessa forma, o gestor avalia que é preciso se preparar para novas janelas de investimento no Brasil. “A gente brinca que aqui não tem janela, tem fresta de oportunidade. Então, eu tenho que ter a certeza que estamos prontos para conseguir capturar ventos mais favoráveis.”
Na avaliação do sócio, para conseguir aproveitar oportunidades futuras no mercado, o Patria precisa apresentar fundos muito bem estruturados e diversificados em portfólio.
“Agora, é questão de consolidar os fundos e ver as melhores estratégias, porque tendo um vento a favor, estaremos bem posicionados para fazer captações, para continuar crescendo”, diz.
Porém, o Patria também está preparado para perspectivas de manutenção da falta de apetite dos investidores. “Se não houver melhora, faremos a consolidação dos fundo e a simplificação de estruturas”, afirma.
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