Quem olha a bolsa brasileira hoje nem imagina que ela vivia um verdadeiro rali há poucos meses. O cenário para o investidor mudou drasticamente desde o início do ano. Se antes a expectativa era de uma queda constante na taxa Selic, o acirramento das tensões geopolíticas, especialmente com a guerra no Irã, alterou a rota dos juros.
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Agora, as projeções do mercado indicam que os juros devem permanecer em patamares elevados por mais tempo. Essa pressão macroeconômica atinge em cheio o setor imobiliário e acende um alerta na cabeça de muito investidor.
Afinal, juros altos, aliados ao grande número de canteiros de obras nas grandes capitais, sinalizam uma bolha prestes a estourar?
Em participação no podcast Touros e Ursos, do Seu Dinheiro, o analista de fundos imobiliários da Empiricus Research, Caio Araujo, avalia que houve, sim, um aumento significativo de lançamentos em segmentos específicos na última década, mas fundamentado por fatores como o novo Plano Diretor de São Paulo e o robusto programa Minha Casa Minha Vida.
Por isso, ele afasta a ideia de uma bolha no mercado imobiliário. No entanto, também não nega que há, sim, perigos no radar.
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O “sinal amarelo” no mercado imobiliário
Apesar de não ver uma bolha se formando no mercado imobiliário, Araujo vê riscos para as incorporadoras de média renda, especialmente as muito concentradas em São Paulo e com estrutura de capital mais alavancada.
De acordo com o analista, o aumento nos custos de construção pode comprimir as margens dessas empresas nos próximos trimestres.
Além disso, Araujo avalia que o apetite atual para compra de imóveis não é mais o mesmo: com a Selic em patamares elevados, o interesse nesse investimento reduziu. Já o estoque dessas companhias seguiu em ritmo de crescimento, o que levanta outra bandeira amarela.
Porém, não são só sinais de alerta que estão no radar. O mercado imobiliário também recebe alguns ventos favoráveis, como o programa de habitação Minha Casa Minha Vida.
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O analista enxerga que o mercado imobiliário para a baixa e média renda continua sólido por conta do déficit habitacional. Com isso, os subsídios governamentais colaboram para suprir essa baixa oferta.
Entre as incorporadoras desse segmento que chamam atenção dos investidores, Araujo destaca a Direcional (DIRR3), que mantém margens saudáveis e potencial de ganho de mercado.
Os ventos favoráveis para os fundos imobiliários
Embora juros altos por mais tempo costumem pressionar os fundos imobiliários, os ativos vêm registrando um bom desempenho.
Para Araujo, um dos ventos favoráveis aos FIIs vem diretamente de Brasília: a Reforma Tributária.
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Com a criação do Imposto sobre Valor Agregado (IVA) e as mudanças no imposto de renda para grandes patrimônios, o investimento direto em imóveis ou via holdings deve perder atratividade tributária.
Já os FIIs, que mantiveram a isenção sobre os rendimentos, desde que cumpridos certos requisitos, se tornam uma opção mais chamativa. Para o analista da Empiricus Research, os fundos imobiliários serão cada vez mais usados como instrumentos de planejamento tributário por grandes famílias.
Nesse mercado, os destaques ficam por conta dos FIIs de logística e shopping centers, enquanto os fundos de lajes corporativas ainda apresentam janelas de oportunidade por apresentarem desconto nas cotas em relação ao seu valor patrimonial.
Já os ativos que acendem alertas para Araujo são os fundos imobiliários de papel, ou seja, aqueles que investem em títulos de renda fixa atrelados ao mercado, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs).
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Veja os detalhes das recomendações no vídeo na íntegra:
Os touros e ursos do mercado imobiliário
Para navegar nesse mar de juros altos, Araujo destacou os hedge funds de FIIs como touro da semana.
Na visão do analista, essa categoria de fundos imobiliários ganhou destaque pela flexibilidade em investir tanto em imóveis diretos quanto em crédito, permutas e ações do setor.
Além disso, esses ativos têm apresentado retornos ajustados ao risco superiores aos tradicionais fundos de fundos (FOFs), com destaque para o fundo Mauá Capital Real Estate (MCRE11).
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Já o urso da semana para Araujo foi o investidor estrangeiro, que vem retirando recursos da bolsa brasileira, totalizando cerca de R$ 3,2 bilhões em abril.
Mas esses não foram os únicos touros e ursos da semana. O rei do pop, Michael Jackson, também foi homenageado nesta edição do podcast Touros e Ursos. Confira todas as recomendações aqui:
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