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Chegamos a um momento muito favorável aos fundos imobiliários de galpões logísticos que detêm imóveis de alto padrão. Essa é a tese defendida por Caio Araujo, analista de FIIs da Empiricus Research – e ele identificou três papéis com potencial para aproveitar melhor o cenário.
O especialista identificou um descompasso entre oferta, demanda e custo de reposição dos ativos. “Isso cria uma assimetria positiva para ativos premium, modernos e bem localizados”, revela em relatório que acaba de ser publicado.
Para que esses fundos chegassem até aqui, algumas coisas tiveram que mudar no mercado.
A hora de brilhar
Araujo detalha que as empresas clientes desse tipo de fundo têm buscado maior eficiência operacional, ao mesmo tempo em que há uma reorganização das cadeias de suprimento. Junto a isso tudo, o e-commerce segue avançando no Brasil.
Para o investidor, isso significa uma demanda maior por galpões com boas estruturas bem localizados.
O analista destaca que esse processo está acontecendo enquanto “o alto custo de desenvolvimento de novos empreendimentos pressiona os retornos oferecidos pelos FIIs”. Dessa forma, o cenário atual “reduz o incentivo para novos projetos”.
A alta dos custos de construção tem relações com a inflação persistente e a taxa básica de juros (Selic) em patamar elevado (14,5% ao ano), ainda que no meio de um ciclo de cortes.
Como resultado, Araujo entende que os fundos imobiliários que já detêm bons ativos, ou possuem dinheiro em caixa para custear novos imóveis, são os mais bem preparados para aproveitar oportunidades no cenário atual.
“Com menor competição de novas entregas e maior poder de barganha dos proprietários, fundos imobiliários logísticos com portfólios de qualidade tendem a capturar esse movimento ao longo das próximas janelas de revisão contratual, por meio de reajustes reais de aluguel, manutenção de ocupação elevada e reciclagem eficiente de capital.”
São Paulo: aluguel em alta até para galpões
Caio Araujo resume o cenário que beneficia bons FIIs de galpões: “a oferta deixou de crescer no mesmo ritmo da demanda”.
Ele lembra que, após a pandemia, esse segmento viveu “um período intenso de entregas e normalização”. Porém, esse ritmo de crescimento está caindo, ao mesmo tempo em que a busca por mais empreendimentos de logística permanece sólida.
“Esse movimento tem se refletido de forma mais clara em São Paulo, o principal mercado logístico do país”. O analista explica que a desaceleração nas construções e a baixa vacância (6,7%) indicam vantagens para os proprietários, “especialmente no segmento de alto padrão”.
“O ponto central da tese é que o mercado começa a apresentar sinais de escassez antes mesmo de os preços refletirem integralmente o custo de reposição.”
O analista entende que os preços mais altos para desenvolver novos empreendimentos tendem a limitar a oferta futura e preservar a ocupação dos imóveis existentes. Com isso, o poder de barganha dos proprietários será maior nas próximas janelas de revisão dos contratos.
E acrescenta: “fundos com portfólios de maior qualidade, exposição a regiões mais demandadas e gestão ativa tendem a se beneficiar de três vetores principais”. São eles:
- Reajustes reais de aluguel;
- Manutenção de vacância em níveis controlados;
- Reciclagem de portfólio com geração de valor.
Em quais FIIs investir agora?
Em seu relatório, Caio Araujo compartilha três fundos imobiliários com bom potencial para aproveitar o momento atual do ciclo.
Mais do que apresentar nomes e tickers, o analista detalha em poucos parágrafos o que leva cada um a estar bem-posicionado para entregar retornos interessantes aos investidores.
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